Steuerbefreiung beim Verkauf der "Hauptwohnsitz-Eigentumswohnung"

Ra 2017/13/0005 vom 24. Jänner 2018

Gemäß § 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG 1988 sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Der Revisionswerber war seit dem Jahr 2007 Mieter einer Genossenschaftswohnung und erwarb mit Ablauf des Jahres 2012 im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum in der Wohnanlage Wohnungseigentum an seiner bisherigen Mietwohnung (Genossenschaftswohnung). Zum 1. November 2013 verkaufte er die Wohnung.

Das Finanzamt beurteilte den Vorgang als steuerpflichtige Immobilienveräußerung; den Gewinn aus der Veräußerung unterzog es daher der Immobilienertragsteuer. Das Bundesfinanzgericht wies eine dagegen erhobene Beschwerde mit der Begründung ab, dass die Hauptwohnsitzbefreiung die Nutzung einer Eigentumswohnung während bestimmter Fristen als Eigentümer erfordere. Die Hauptwohnsitzbefreiung käme daher nicht zur Anwendung, und die Veräußerung unterliege der Besteuerung.

Der Verwaltungsgerichtshof teilte die Ansicht des Bundesfinanzgerichts nicht: Der Wortlaut der Befreiungsbestimmung stellt nur auf die durchgehende Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz, nicht aber auf einen bestimmten Rechtstitel für diese Nutzung ab. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn (der Finanzierung eines neuen Wohnsitzes) des § 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG 1988 lässt sich ableiten, die Anwendbarkeit dieser Befreiung setzte voraus, dass die Wohnung im Zeitraum, in dem sie dem Steuerpflichtigen als Hauptwohnsitz diente, in seinem Eigentum gestanden ist.

Auch dass die gegenständliche Wohnung nicht über den gesamten Zeitraum, in dem sie dem Revisionswerber als Hauptwohnsitz gedient hat, eine „Eigentumswohnung“ iSd Wohnungseigentumsgesetzes 2002 war (Wohnungseigentum wurde erst vor der Veräußerung begründet), ändert an der Anwendbarkeit der Befreiungsbestimmung nichts.

Die Einkünfte aus der Veräußerung der Eigentumswohnung waren daher gemäß § 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG 1988 von der Einkommensteuer (ImmoESt) befreit.