Körperschaftsteuer: Nachweis des Bestehens eines funktionierenden Mietenmarktes zumutbar

Ra 2017/15/0047 vom 22. März 2018

Eine Privatstiftung erwarb im Jahr 2002 ein Grundstück und errichtete darauf ein hochwertiges Wohnhaus, das anschließend an den Stifter (gleichzeitig Stiftungsvorstandsmitglied) vermietet wurde. Der Stifter bewohnte das Haus gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin. Das Finanzamt ging davon aus, dass die vom Stifter bezahlte Miete zu niedrig sei. Daher nahm das Finanzamt eine verdeckte Zuwendung aus der Privatstiftung an, für welche es Kapitalertragsteuer vorschrieb.

Diese Steuervorschreibung war bis zum VwGH bekämpft worden, weil die Höhe der fremdüblichen (marktüblichen) Miete strittig war. In jenem Verfahren hatte der VwGH die damalige Rechtsmittelentscheidung mit Erkenntnis vom 15. September 2016, 2013/15/0256, aufgehoben. Der VwGH hatte ausgesprochen, die fremdübliche Miete sei im Allgemeinen mit 3 bis 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Objektes (gegebenenfalls des höheren Verkehrswertes des Objektes) anzunehmen. Eine solche abstrakte Mietenschätzung sei allerdings dann nicht anzustellen, wenn es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gebe, sodass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde, was vom Steuerpflichtigen nachzuweisen sei. Gebe es einen funktionierenden Mietenmarkt, dann sei die auf diesem Markt jeweils erzielbare Marktmiete heranzuziehen.

Im fortgesetzten Verfahren vor dem Bundesfinanzgericht wurde die Privatstiftung aufgefordert nachzuweisen, dass es hinsichtlich des betreffenden Objektes einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Privatstiftung gelangte das Bundesfinanzgericht zu der Feststellung, dass der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes nicht erbracht sei. Es nahm daher die fremdübliche Miete mit 4,75% der Anschaffungs- und Herstellungskosten des vermieteten Objektes an und errechnete auf dieser Grundlage die verdeckte Zuwendung und die darauf entfallende Kapitalertragsteuer.

Die Privatstiftung erhob gegen diese Entscheidung Revision. In seiner Entscheidung über die Revision befasst sich der VwGH mit dem Vorbringen der Privatstiftung, der von ihr verlangte Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes stelle eine unzulässige Beweislastumkehr dar. Der VwGH führte hierzu aus, dass wirtschaftlich agierende Investoren vor der Errichtung eines Mietobjektes den Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet) erkunden, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die Vorlage der Informationen, die einen Investor letztlich zur Errichtung eines Mietobjektes bewogen haben, ist zumutbar und im Hinblick auf die im Abgabenverfahren bestehende Offenlegungspflicht geboten. Da im konkreten Fall der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes nicht erbracht und die Ausmessung der fremdüblichen Miete mit einem Betrag innerhalb der Bandbreite von 3 bis 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten des vermieteten Objektes (mit tragfähiger Begründung des konkreten Prozentsatzes) nicht zu beanstanden war, wies der VwGH die Revision zurück.