Vorsteuerabzug bei marktüblicher Vermietung durch GmbH an eine der Gesellschafterin oder dem Gesellschafter nahestehende Person

Ro 2016/13/0033 vom 18. Oktober 2017

Eine GmbH kaufte ein Grundstück und errichtete darauf ein Einfamilienhaus. Die Gesamtkosten für das Objekt betrugen ca. 2,5 Mio €. Das Einfamilienhaus wurde dem Sohn des Geschäftsführers der GmbH um monatlich ca. 2.500 € vermietet und diente ihm als Hauptwohnsitz. Der Sohn zählte zum Kreis der Begünstigten jener Privatstiftung, welche die Anteile an der GmbH hielt.
 
Das Finanzamt und in der Beschwerdeentscheidung das Bundesfinanzgericht meinten, die aus der Errichtung des Einfamilienhauses geltend gemachten Vorsteuern könne die GmbH nicht geltend machen. Es gebe zwar einen Mietenmarkt für derart exklusive Gebäude. Der vereinbarte Mietzins sei auch unter Zugrundelegung der damaligen Markteinschätzung eines Immobilienmaklers festgelegt worden. Da die tatsächliche Miete aber weniger als die Hälfte einer rechnerisch kalkulierten Miete betrage, sei die Vermietung überwiegend als verdeckte Ausschüttung zu werten. Als Folge dessen könne die GmbH den Vorsteuerabzug nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG nicht geltend machen.

Der VwGH hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts als inhaltlich rechtswidrig auf. Gibt es für Gebäude ähnlicher Exklusivität und Baukosten einen funktionierenden Mietenmarkt, auf dem Mieten erzielt werden, die eine gewinnbringende Vermietung ermöglichen, so gilt diese Marktmiete als "fremdüblicher Mietpreis". In solchen Fällen kommt es nicht auf eine bloß rechnerisch ermittelte, "kalkulierte Renditemiete" an. Das Bundesfinanzgericht hatte im konkreten Fall ausdrücklich die Sachverhaltsfeststellung getroffen, dass ein Mietenmarkt gerade für Gebäude, die dem revisionsgegenständlichen Gebäude hinsichtlich Baukosten etc entsprechen, besteht. Damit war im Revisionsfall die vereinbarte Miete, die der Marktmiete entsprach, als fremdüblich zu werten. Daher kann die Vermietung des Gebäudes nicht als verdeckte Ausschüttung gewertet werden. Umsatzsteuerlich greift somit der Vorsteuerausschluss nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG nicht. Der Vorsteuerabzug steht zu.