Einkommensteuerliche Liebhaberei: Nur innerhalb von 20 Jahren zu erwartende Kosten in Prognoserechnung einzubeziehen

Ro 2016/15/0007 vom 27. November 2017

Führt die Vermietung einer Eigentumswohnung zu laufenden Verlusten, ist das Vorliegen von Liebhaberei nur auszuschließen, wenn eine auf den Zeitraum von 20 Jahren erstellte Prognose ein positives Vermietungsergebnis ergibt. Vor dem VwGH wurde strittig, welche Instandhaltungs- und Reparaturkosten eines Mietobjektes in die Prognoserechnung einzubeziehen sind.

Eine Kommanditgesellschaft erwarb im Jahr 2006 eine Wohnung, die sie anschließend vermietete. Im Zuge einer abgabenbehördlichen Prüfung beurteilte das Finanzamt die Vermietung als einkommensteuerlich unbeachtliche Liebhaberei und setzte die Umsatzsteuer 2006 mit 0 EUR fest (Versagung des Vorsteuerabzuges). Die gegen den Umsatzsteuerbescheid 2006 erhobene Beschwerde wies das Bundesfinanzgericht als unbegründet ab: Verteile man die über den Lebenszyklus eines Gebäudes zu erwartenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten linear auf die einzelnen Jahre (jährlich 0,5% der Anschaffungskosten), so sei innerhalb des Prognosezeitraumes von 20 Jahren ein Gesamt-Einnahmenüberschuss aus der Wohnungsvermietung nicht zu erwarten.

Die Kommanditgesellschaft erhob Revision. Der VwGH hob das Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes auf: Mit der Prognoserechnung ist zu berechnen, welche steuerlichen Ergebnisse innerhalb einer Vermietungsdauer von 20 Jahren anfallen werden. In eine für Zwecke der Liebhabereiprüfung aufzustellende Prognose können daher nur solche Beträge als Werbungskosten (zB Instandhaltungs- und Reparaturkosten) Eingang finden, von denen zu erwarten ist, dass sie im Prognosezeitraum tatsächlich anfallen werden. Demgegenüber hat das Bundesfinanzgericht in rechtswidriger Weise zu hohe Ausgaben angesetzt (und deshalb Liebhaberei angenommen), nämlich jene Beträge, die sich bloß bei der rechnerischen Umlegung der während der gesamten Nutzungsdauer der Wohnung zu erwartenden Instandhaltungskosten auf die in den Prognosezeitraum entfallenden Jahre ergeben.