Aufteilung von gemischt genutzten Gebäuden nach einem Nutzflächenschlüssel

Ro 2017/15/0011 vom 31. Jänner 2019

Eine GmbH & Co KG betrieb im Erdgeschoß eines Gebäudes ein Reisebüro. Die Geschäftsräumlichkeiten wurden der GmbH & Co KG durch ihren Kommanditisten (Hauseigentümer) entgeltlich zur Nutzung überlassen. Im Jahr 2006 übertrug der Kommanditist seine Kommanditanteile an der GmbH & Co KG an seine Kinder. Die Liegenschaft mit dem Haus behielt der Kommanditist in seinem Eigentum.

Das Finanzamt gelangte im Rahmen einer abgabenbehördlichen Prüfung zum Ergebnis, dass der Anteil der Geschäftsräume am Gebäude mehr als 20% betrage, weil die Geschäftsräume einen höheren Ertrag erbrächten als die anderen Räume des Hauses und daher mehr zu gewichten seien (Aufteilung nach Maßgabe der Ertragswerte der Gebäudeteile). Daher sei der betrieblich genutzte Teil des Hauses nicht von untergeordneter Bedeutung. Ein zu mehr als 20% betrieblich genutzter Gebäudeteil zählt zum Betriebsvermögen. Der betrieblich genutzte Teil der Liegenschaft sei bisher zu Unrecht nicht als notwendiges Sonderbetriebsvermögen des Kommanditisten behandelt worden. Der bisherige Kommanditist habe sich anlässlich der Schenkung der Kommanditanteile das Gebäude zurückbehalten und damit den Gebäudeteil aus dem Betriebsvermögen entnommen; somit seien die stillen Reserven des Gebäudeteiles als Entnahmegewinn mit der Differenz des Teilwertes zum Buchwert steuerlich zu erfassen.

In der dagegen erhobenen Berufung brachte die GmbH & Co KG vor, der Nutzflächenanteil der betrieblich genutzten Räume betrage lediglich 19,01% der Gesamtnutzfläche und sei daher von untergeordneter Bedeutung (unter 20%). Damit sei der Gebäudeteil stets Privatvermögen gewesen, sodass es zu keinem Entnahmegewinn kommen könne.

Das Bundesfinanzgericht folgte im Wesentlichen dem Finanzamt.

Die GmbH & Co KG brachte Revision ein. Der VwGH hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes als rechtwidrig auf.

Der VwGH führte hierzu aus, die Aufteilung des Gebäudes hat grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu erfolgen. Für Zwecke der Aufteilung des Gebäudes ist zunächst jeder Raum als betrieblicher oder privater Raum einzustufen; dies erfolgt nach der ausschließlichen oder zeitlich überwiegenden betrieblichen oder privaten Nutzung des Raumes. Der Aufteilungsschlüssel des Gebäudes ergibt sich sodann aus dem Verhältnis der Summe der Nutzflächen der betrieblichen Räume zur Summe der Nutzflächen der privaten Räume. Eine Aufteilung nach der finalen Ertragskraft von Gebäudeanteilen - wie vom Finanzamt und vom Bundesfinanzgericht vertreten - entspricht nicht dem Gesetz.

Bei einer Aufteilung nach dem Nutzflächenverhältnis (und nicht nach der Ertragskraft) lag der betrieblich genutzte Gebäudeteil unter 20% und war daher von vornherein Privatvermögen. Die Besteuerung eines Entnahmegewinnes war damit rechtswidrig.