Gerichtsgebühren: Persönliche Verhältnisse wie ein Wohnungsgebrauchsrecht sind bei der Bestimmung des Wertes einer Liegenschaft nicht zu berücksichtigen

Ra 2020/16/0086 vom 29. September 2020

Eine GmbH hat eine Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 210.000 € gekauft. Auf dieser Liegenschaft sollen Wohngebäude errichtet werden, dabei soll Verkäufer der Liegenschaft an einer dieser zu errichtenden Wohnungen ein Wohnungsgebrauchsrecht erhalten.

Das Bezirksgericht bewilligte die Einverleibung des Eigentumsrechts an dieser Liegenschaft sowie die Einverleibung des Wohnungsgebrauchsrechts (Grundbuchseintragung). Die Eintragungsgebühr wurde vom Kaufpreis von 210.000 € bemessen.

In weiterer Folge schrieb der Präsident des Landesgerichts der GmbH mit Bescheid restliche Eintragungsgebühren nach TP 9 lit. b Z 1 GGG samt Einhebungsgebühr nach § 6a GEG vor. Dabei ging der Präsident von einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € (dem gemeinen Wert der Liegenschaft) aus. Begründend führte er aus, dass persönliche Verhältnisse, wie hier das Wohnungsgebrauchsrecht, bei der Ermittlung des für die Gebührenbemessung maßgeblichen Werts außer Acht zu lassen seien. Das bedeute, dass der Wert der Wohnungsgebrauchsrechte nicht vom gemeinen Wert der Liegenschaft, der 500.000 € betrage, abzuziehen sei.

Der von der GmbH erhobenen Beschwerde gab das Bundesverwaltungsgericht (BVwG) Folge und hob den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts auf.

Der Präsident des Landesgerichts erhob dagegen Revision. Der VwGH hob die Entscheidung des BVwG wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit auf. Der VwGH begründet:

Mit dem Zivilrechts- und Zivilverfahrensrechts-Änderungsgesetzes 2019 (ZZRÄG 2019) wurde § 26 Abs. 1 GGG, welcher die Berechnung der Eintragungsgebühr regelt, dahingehend geändert, dass bei der Berechnung persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen seien. Mit dieser Novelle wurde der bisher für die Rechtsprechung des VwGH beachtliche Unterschied von § 26 Abs. 1 GGG zu § 10 Abs. 2 BewG beseitigt.

Es ist daher die Rechtsprechung des VwGH zum gemeinen Wert des § 10 Abs. 2 BewG auch für die Berechnung des Wertes nach § 26 Abs. 1 GGG heranzuziehen. Nach dieser Rechtsprechung handelt es sich bei einem eingeräumten Wohnrecht um ein nicht zu berücksichtigendes persönliches Verhältnis. Deshalb ist Ausgangspunkt der Berechnung nicht der im Kaufvertrag vereinbarte Preis (hier: 210.000 €), sondern jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen wäre.

Dies berücksichtigte das BVwG jedoch nicht, weshalb die angefochtene Entscheidung wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben war.