Einkommensteuer / Körperschaftsteuer: Bei privaten Grundstücksveräußerungen bewirkt die Immobilienertragsteuer nur dann Abgeltungswirkung, wenn sie in der korrekten Höhe entrichtet wurde

Ra 2019/15/0046 vom 26. Mai 2021

Im Rahmen einer Außenprüfung bei einem gemeinnützigen Verein im Bereich der Kinder- und Jugendfürsorge, stellte der Prüfer fest, dass er eine Vielzahl geerbter Grundstücke veräußert und die daraus gewonnenen Veräußerungserlöse steuerfrei belassen habe. Der Prüfer ging davon aus, dass die Veräußerungen als steuerpflichtige private Grundstücksveräußerungen zu behandeln seien. Immobilienertragsteuer war nur in geringfügigem Ausmaß abgeführt worden.

Das Finanzamt folgte der Ansicht des Prüfers und setzte mit Bescheiden die Körperschaftsteuer unter Berücksichtigung der bereits abgeführten (geringen) Immobilienertragsteuer fest.

Dagegen erhob die Körperschaft Beschwerden. Sie brachte vor, dass sie nach § 5 Z 6 KStG steuerbefreit sei. Ihre gesamte Tätigkeit sei dem (steuerbefreiten) unentbehrlichen Hilfsbetrieb iSd § 45 Abs. 2 BAO zuzuordnen.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) gab den Beschwerden Folge und setzte die Körperschaftsteuer (unter Anrechnung der entrichteten Immobilienertragsteuer) fest. Es folgte der Ansicht des Vereins, dass die veräußerten Liegenschaften zum unentbehrlichen Hilfsbetrieb iSd § 45 Abs. 2 BAO gehörten.

Gegen die Entscheidung des BFG erhob das Finanzamt Revision. Der VwGH hob die angefochtene Entscheidung wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes auf und begründete:

Ein unentbehrlicher Hilfsbetrieb iSd § 45 Abs. 2 BAO liegt vor, wenn der Zweck der Körperschaft nur durch den Geschäftsbetrieb verwirklicht werden kann. Dient ein Geschäftsbetrieb hingegen nur als Geldbeschaffungsquelle, kann er nicht als unentbehrlicher Hilfsbetrieb angesehen werden.

Ein unmittelbarer sachlicher Zusammenhang zwischen der gemeinnützigen Tätigkeit der Körperschaft und dem Verkauf von Grundstücken besteht nicht. Das Verkaufen von Grundstücken dient nur der Mittelbeschaffung. Die Grundstücksverkäufe dienen daher lediglich mittelbar der Erfüllung der begünstigten Ziele. 

Erfolgt der Grundstücksverkauf nachhaltig, bildet dies einen eigenständigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, der für sich steuerpflichtig ist (steuerpflichtiger Geschäftsbetrieb nach § 45 Abs. 1 BAO).

Erfolgt das Verkaufen von Grundstücken demgegenüber nicht nachhaltig, bildet es keinen eigenständigen Geschäftsbetrieb. Die Grundstücksverkauf können dennoch nicht dem Zweckverwirklichungsbetrieb (also dem unentbehrlichen Hilfsbetrieb iSd § 45 Abs. 2 BAO) zugeordnet werden, weil die Tätigkeit, die den begünstigten Zweck verwirklicht, und die Grundstücksverkäufe inhaltlich nicht übereinstimmen.

Gehören die veräußerten Grundstücke keinem Geschäftsbetrieb und damit keinem Betriebsvermögen an, liegen gem. § 30 Abs. 1 EStG (steuerpflichtige) private Grundstücksveräußerungen vor. Die Steuerpflicht der nach § 5 Z 6 KStG steuerbefreiten Körperschaft ergibt sich dann aus § 21 Abs. 3 Z 4 KStG. Die Körperschaftsteuer (Einkommensteuer) aus privaten Grundstücksverkäufen wäre nur dann mit der Immobilienertragsteuer abgegolten, wenn die Immobilienertragsteuer in der korrekten Höhe entrichtet wurde.