Airbnb, booking.com und die "gewerbliche Nutzung" im Sinne der Wiener Bauordnung

Ro 2020/05/0029 vom 24. Mai 2022

Im vorliegenden Fall erteilte der Magistrat der Stadt Wien einer Hauseigentümerin den Auftrag, die gewerbliche Nutzung mehrerer Wohnungen in ihrem Haus im 1. Bezirk für kurzfristige Beherbergungszwecke (Vermietung über "booking.com" oder "Airbnb") zu unterlassen. Das Haus liege in einer Wohnzone, in der gemäß der Wiener Bauordnung eine gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht erlaubt sei.

Die Hauseigentümerin wandte sich gegen den Auftrag zunächst mit einer Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien, welches die Beschwerde abwies. In weiterer Folge wandte sie sich nunmehr an den VwGH, indem sie gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts eine Revision erhob.

Der VwGH setzte sich daraufhin mit der Frage auseinander, was unter dem Begriff "gewerblich" im Sinne der Wiener Bauordnung zu verstehen ist. Bei der kurzfristigen Zurverfügungstellung der Wohnungen seien bis auf die Endreinigung keine Dienstleistungen erbracht worden, weshalb die Vermietung nicht gewerblich erfolgt sei.

Zunächst hielt der VwGH fest, dass das Grundstück, auf dem das betreffende Haus steht, die Widmung "Gemischtes Baugebiet" aufweist. Nach der Wiener Bauordnung können in einem "gemischten Baugebiet" Wohnzonen mit einem Verwendungsgebot ausgewiesen werden. Das bedeutet, dass wenn eine Wohnung genützt wird, darf dies nur zu Wohnzwecken erfolgen. Gewisse Tätigkeiten in den Wohnungen sind dabei erlaubt, wenn sie üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Die Wiener Bauordnung schließt jedoch ausdrücklich die gewerbliche Nutzung der Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke aus.

Zwar bestritt die Revisionswerberin, dass das Grundstück des Hauses in einer Wohnzone liege, das Verwaltungsgericht ging aber zu Recht davon aus, dass mit einem Beschluss des Wiener Gemeinderates vom Juni 2005 das betreffende Gebiet als Wohnzone ausgewiesen wurde. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Frage, ob eine Wohnzone vorliege, ist nämlich der Zeitpunkt ihrer Festsetzung als Wohnzone. Dies kann auch nachträglich erfolgen, wenn bereits Wohnungen errichtet wurden, aber bisher nicht von einem Verwendungsgebot erfasst wurden.

Zur eigentlichen Frage, wann eine "gewerbliche Nutzung" im Sinne der Wiener Bauordnung vorliegt, hielt der VwGH fest, dass der der Begriff "gewerblich" nicht im Sinne der Gewerbeordnung 1994 auszulegen ist, sondern in einem für das (Wiener) Baurecht eigenen Sinn. Der Wiener Gesetzgeber beabsichtigte im Jahr 2018 mit der Einführung von Wohnzonen die Erhaltung des Wohnungsbestandes indem er die (kurzfristige) Zurverfügungstellung der Wohnungen für Beherbergungszwecken gegen Entgelt ausschließen wollte.

Die Anforderungen an eine "gewerbliche Nutzung" im Sinne der Wiener Bauordnung sind dabei geringer, als jene an eine "Gewerblichkeit" im Sinne der Gewerbeordnung 1994, die nach der Rechtsprechung des VwGH neben der Zurverfügungstellung der Wohnungen voraussetzt, dass auch üblicherweise mit der Zurverfügungstellung in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Siehe dazu VwGH 3.3.2020, Ro 2019/04/0019). Es reicht daher nach der Wiener Bauordnung für das Vorliegen einer "gewerblichen Nutzung" bereits aus, wenn Wohnungen regelmäßig gegen Entgelt kurzfristig vermietet werden, ohne dass weitere Dienstleistungen (etwa die Bereitstellung von Bettwäsche oder eine Betreuung vor Ort) notwendigerweise erbracht werden müssen.

Das Verwaltungsgericht Wien ging somit richtigerweise davon aus, dass die betreffenden Wohnungen der Hauseigentümerin gewerblich genutzt wurden. Der dementsprechende Unterlassungsauftrag erfolgte daher zu Recht. Der VwGH wies die Revision ab.