Kärntner Raumordnung: Zur Definition von Gebäuden in einem Hoteldorf

Ro 2023/06/0011 vom 4. Dezember 2024

Im vorliegenden Fall beantragte ein Bauträger die Baubewilligung für die Errichtung von elf Chalets samt einer Tiefgarage in einer Kärntner Gemeinde.

Die zuständige Bezirkshauptmannschaft als Baubehörde wies den Antrag ab. Die Behörde ging davon aus, dass die elf Chalets ein Hoteldorf im Sinne des Kärntner Raumordnungsgesetzes (K‑ROG 2021) bilden würden (im Wesentlichen eine Anlage mit mehr als drei Gebäuden zur Unterbringung von Gästen). Es bedürfe für die Errichtung des Hoteldorfes einer Sonderwidmung im Flächenwidmungsplan, welche jedoch nicht vorliege.

Dagegen erhob der Bauträger eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht. Der Bauträger argumentierte dahingehend, dass es sich bei den Bauvorhaben um ein einziges Gebäude handle, weil die Chalets über die Tiefgarage gemeinsam verbunden seien. Das Landesverwaltungsgericht wies die Beschwerde jedoch ab.

Der Bauträger erhob eine Revision an den VwGH.

Der VwGH setzte sich im Hinblick auf die Regelung für Hoteldörfern nach § 30 Abs. 4 K‑ROG 2021 mit der Definition des Begriffs eines „Gebäudes“ im Sinne dieser Bestimmung auseinander.

Nach dieser Bestimmung ist ein Hoteldorf eine nach einem Gesamtplan errichtete Anlage mit mehr als drei Gebäuden zur Unterbringung von Urlaubsgästen, von der aufgrund ihrer Umstände (Lage, Ausstattung, etc.) anzunehmen ist, dass sie der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung dient.

Der VwGH hielt fest, dass auch die Kärntner Bauordnung „Gebäude“ nicht definiert und verwies auf seine dafür in der Rechtsprechung entwickelte Definition, wonach unter einem Gebäude eine künstlich hergestellte Konstruktion zu verstehen ist, die fest mit dem Boden verbunden ist, sich über diesem befindet und durch welche ein allseits abgeschlossener Raum gebildet wird. Diese Definition kann auch auf das K‑ROG 2021 übertragen werden, so der VwGH weiter.

Zielsetzung des Kärntner Landesgesetzgebers war, mit einer eigenen Regelung für Hoteldörfer den mit solchen Anlagen einhergehenden Flächenverbrauch zu regulieren. Er stellte dabei auf einen Gesamtplan ab, um Umgehungskonstruktionen zu verhindern. Es ist daher bei Prüfung, ob ein Hoteldorf vorliegt, die gesamte bauliche Ausgestaltung eines Vorhabens in den Blick zu nehmen.

Im vorliegenden Fall sind die einzelnen Chalets untereinander durch die Tiefgarage bzw. durch Erschließungswege verbunden. Der VwGH stellte klar, dass diese Verbindungen nicht verhindern, dass die Gebäude als eigenständig beurteilt werden.

Im Revisionsfall war daher maßgeblich, ob die vorliegenden elf Chalets eine Konstruktion darstellen, durch welche ein allseits abgeschlossener Raum gebildet wird und diese somit als ein Gebäude im Sinne der vom VwGH entwickelten Rechtsprechung zu qualifizieren sind.
Die vom Landesverwaltungsgericht vorgenommene Prüfung verneinte mangels gemeinsamer Außenwände, Dachführungen oder sonstige auf ein einheitliches einziges Gebäude hindeutende Komponenten das Vorliegen eines einzigen Gebäudes. Es würde sich fallbezogen um elf voneinander abgesetzte Häuser und somit um eigenständige Gebäude handeln.

Der VwGH erachtete diese einzelfallbezogene Beurteilung als nicht zu beanstanden und wies die Revision als unbegründet ab.